Infrastruktur

Plunder og heft handler om nedsatt produktivitet eller forstyrrelser på annet arbeid, ofte som følge av byggherreforhold. HAB-dommen gir den beste rettslige presiseringen. Etter dommen har man sett at begrepet byttes ut med "nedsatt produktivitet" eller "ineffektiv drift". 

Plunder og heft vil alltid være krevende å håndtere, men med gode rutiner og bevissthet rundt dokumentasjonskravene står både entreprenører og byggherrer bedre rustet til å løse tvister – og kanskje unngå dem helt.

Det er en forskjell mellom direkte og indirekte konsekvenser av byggherreforhold. Direkte konsekvenser skal varsles som egne endrings- eller tilleggskrav. Indirekte konsekvenser aktualiseres når de samlede økonomiske virkningene for entreprenøren går ut over det som ut fra anbudsgrunnlaget med rimelighet kunne forventes, og som det ikke allerede er kompensert for. Plunder og heft er derfor typiske sammensatte virkninger som først aktualiseres når konsekvensen har blitt stor.

Identifisering og overvåking av nedsatt produktivitet

Byggherreforhold som kan påvirke produktiviteten, trenger ikke nødvendigvis å gjøre det. Entreprenøren må derfor hele tiden overvåke den faktiske produksjonen i prosjektet og måle produktiviteten opp mot sine kalkyler.

Forstyrrende byggherreforhold er mangeartede og samvirkende. En utfordring med uproduktiv drift er at problemet svært ofte oppdages for sent, slik at entreprenøren hverken varsler eller dokumenterer underveis.

Entreprenøren må dokumentere forstyrrelsen forårsaket av byggherren og at det foreligger årsakssammenheng mellom entreprenørens merkostnader og de byggherrerelaterte forstyrrelsene. Siden plunder og heft per definisjon er avledede konsekvenser, reiser det noen særegne bevisutfordringer.

Entreprenøren har bevisbyrden, men hvis entreprenøren har presentert tunge bevis, vil bevisbyrden flytte seg til byggherren. Bevisbyrden kan slik svinge frem og tilbake mellom partene. Begivenhetsnær dokumentasjon vil veie særlig tungt.

Plunder og heft er i sin natur basert på en sammenlignende analyse av produktiviteten (i form av tid og kostnader). Differansebetraktningen er forskjellen mellom faktiske påløpte utgifter som følge av forhold byggherren svarer for, og de utgifter entreprenøren ville hatt uten byggherreforholdene.

For å etablere og dokumentere et troverdig krav om plunder og heft kan entreprenøren benytte en rekke datakilder. Følgende kilder er særlig relevante:

Bemannings-, ressurs- og organisasjonsplaner

Opprinnelig fremdriftsplan (ressurssatt og viser forutsetninger for rasjonell produksjon)

S-kurver med planlagt, faktisk og inntjent verdi for ressursforbruk

Månedsrapporter og planer, ukerapporter, dag-/skiftrapporter, logg og dagbøker

Varsler, endringsanmodninger og endringsordre

Underlag for a-nota, for eksempel mengdelister for hver periode

Medgåtte arbeidstimer for mannskap og maskiner

Analysemetoder for å måle nedsatt produktivitet

I rettspraksis er det akseptert flere analysemetoder for å dokumentere og beregne krav om plunder og heft. Valg av metode avhenger av prosjektets art og tilgjengelige data. Følgende metoder har vært sentrale i rettspraksis:

Inntjent verdi-analyse (LB-2021-42691, Slemdal skole):

Sammenligner planlagt ressursforbruk for utført arbeid (inntjent verdi) med faktisk ressursforbruk.

Measured mile (LB-2021-139395, ABS/E10 Lofoten):

Sammenligner produktiviteten i perioder eller områder som er påvirket av byggherreforhold med tilsvarende arbeid som ikke er påvirket.

Big data-modeller (LG-2021-147050, Eiganestunnelen):

Bruker store mengder prosjektdata og empiriske modeller for å estimere hypotetisk merforbruk av timer og kostnader.

Plan vs. Faktisk (LH-2023-159878, Pilar Eiendom):

Noen saker har også vurdert krav basert på sammenligning av planlagt og faktisk ressursbruk, uten at det nødvendigvis er brukt avanserte analysemodeller.

Strategiske valg i møte med forsinkelser og forstyrrelser

Ha et solid grunnlag for å måle fremdrift og ressursbruk, og en realistisk kalkyle.

Byggherren bør forstå entreprenørens forutsetninger for fremdrift og produktivitet.

Identifiser forstyrrelser fortløpende og overvåk produksjonen opp mot kalkyle.

Varsle og dokumenter løpende – det er bedre å varsle for mye enn for lite.

Oppdater historiefortellingen og dokumenter utviklingen av kravet og forstyrrelsene fortløpende.

Byggherren må vurdere varslene reelt og ikke forholde seg passivt.

Foreta en reell vurdering av varsler og dokumentasjon.

Vurder faktiske forhold og dokumentasjon fra flere kilder.

Vurder tiltak for tapsbegrensning, som omdisponering av ressurser eller forskyvning av aktiviteter.

Sikre tidsnær og konkret dokumentasjon med rapporter, bilder, timelister og månedsrapporter.

Spesifiser og begrunn krav om vederlagsjustering og/eller fristforlengelse.

Bruk rapporteringskravene i kontrakten aktivt.

Vær systematisk og objektiv – bryt ned avvik på enkeltprosesser og vær kritisk til egen normalproduktivitet.

Plunder og heft i bygg- og anleggsprosjekter

Vilde Toft jobber primært med eiendom, bygg og anlegg, og jobber primært med entreprise- og kontraktsrett. Vilde har spesialisering innen entreprise- og kontraktsrett, men også dybdeforståelse for EØS-rettens dynamiske sider innenfor byggebransjen.

Hun har erfaring med store og langvarige byggeprosjekter, løpende krav- og endringshåndtering og kan bidra i oppstart eller underveis i et tvisteløp. Vilde kan bistå i problemstillinger om blant annet prosjekteringsansvar, grunnforhold og sluttoppgjør.

Kontaktinformasjon

+47 480 95 353

vilmyr@arntzen.no

+47 23 89 40 00

Kompetanseområder

Infrastruktur

Vilde M. Toft

Kontaktinformasjon

+47 480 95 353

vilmyr@arntzen.no

+47 23 89 40 00

Arntzen Grette

Advokat

Arntzen Grette

Advokatfullmektig

Grette

Advokatfullmektig

Stortingets utredningsseksjon

Stortingsstipendiat

Huseierne

Juridisk konsulent

Utdanning

Universitetet i Oslo

Master i Rettsvitenskap

Universitetet i Oslo

Bachelor i utviklingsstuider

Aktuelt

Plunder og heft i bygg- og anleggsprosjekter